השקעות נדל"ן בארה"ב: האם המשבר הנוכחי הוא דווקא הזדמנות טובה?
ירון שיפוני, הבעלים של "מיאמי תל-אביב השקעות נדל"ן", מספר על הזדמנויות ההשקעה שצצו בעקבות משבר הקורונה, על האתגרים בתחום, התובנות שהגיעו בעקבותיהם ועל פלורידה שהפכה ליעד החם להשקעות נדל"ן בארצות הברית
ווינסטון צ'רציל אמר פעם "לעולם אל תבזבז משבר טוב", ומאז הפך המשפט הזה לאחד המזוהים ביותר עם ההבנה כי בכל משבר ניתן לזהות, לצד הקשיים והאתגרים, גם הזדמנויות חדשות שלא הכרנו בעבר. בחודשים שחלפו מאז פרוץ משבר הקורונה חוסר הודאות הפך לחלק בלתי נפרד מהחיים של רבים מאיתנו. כך בדיוק קרה גם לירון שיפוני (38, נשוי + 3), הבעלים של "מיאמי תל-אביב השקעות נדל"ן" המתמחה בהשקעות במתחמי 'מולטי-פמילי' בפלורידה.
ירון והחברה שבבעלותו השקיעו לאורך השנים בעסקאות נדל"ן בהיקף עצום של יותר מ-30 מיליון דולר. החברה, אשר יוזמת בעצמה את כלל הפרויקטים ומשקיעה מכספה בכל עסקה, מאגדת יותר מ-100 משקיעים וירון כבר האמין שראה כמעט הכול – עד שהגיעה הקורונה וטרפה את הקלפים שלו ושל כולנו.
"בחודש פברואר, לפני שהקורונה הגיעה לארצות הברית והפכה למגפה עולמית, נכנסנו למשא ומתן לרכישת בית מלון במיקום מבוקש מאוד במרכז מיאמי", נזכר ירון. "הצלחנו להשיג מחיר טוב מאוד על המלון – 5.5 מיליון דולר, חתמנו על זכרון דברים והכול היה נראה מאוד מבטיח. ואז, איך שעמדנו להתקדם עם העסקה לקראת ההעברה של הכסף, פרצה המגפה במדינה והבנו שבזמן הקרוב לא יהיו עוד טיסות וענף התיירות ייכנס להקפאה".
במציאות החדשה הזאת, כשאיש לא ידע מה צופן העתיד, בטח בענף המלונאות, החליטו בחברה לבטל את העסקה, כאשר למרבה המזל החוזה עדיין איפשר לעשות זאת מבלי לשלם קנס. "היה לנו מזל גדול", משחזר ירון. "אם כל זה היה קורה שבועיים מאוחר יותר זה היה עולה לנו ביוקר, אבל במקביל ידענו שאנחנו מאוד רוצים את המלון הזה בגלל המחיר והמיקום האטרקטיביים מאוד".
לכן, בסוף ספטמבר, כשהשוק התייצב והשמיים התחילו מעט להתבהר, אנשי החברה חזרו לשולחן המשא ומתן. "פשוט הגשנו הצעה חדשה וקיבלנו את ההזדמנות לרכוש את המלון במחיר אפילו טוב יותר – 5.1 מיליון דולר. לשמחתי ההצעה התקבלה והחזון המשופר שלנו למלון סוף סוף התחיל לקרום עור וגידים".
השקעות בימי קורונה: לחשוב מחוץ לקופסה
מי שקורא את זה בוודאי עלול לחשוב שגם עכשיו עדיין מסוכן להשקיע במלונות. ובכן, כדי להפחית את הסיכון בתקופה משונה כזאת, היזמים נדרשים לחשוב בצורה יצירתית ושונה מבעבר. "בעצם הבנו שהמלון שאנחנו משקיעים בו לא יהיה רק מלון, אלא מתחם מגורים בוטיקי שיכלול שלושה חלקים", אומר ירון.
"בגלל הקורונה אנחנו חייבים להיות מאוד מודולריים ולהתאים את עצמנו בצורה שתצמצמם את הסיכונים לנו ולמשקיעים שלנו, כך שאם חס וחלילה משבר כזה יפרוץ שוב, אנחנו לא ניפגע כמו מלונות אחרים במשבר הנוכחי".
כדי לעשות זאת החליטו בקבוצה כאמור לחלק את הנכס לכמה מתחמים שונים. הראשון יהיה בית מלון, השני יהיה מתחם דירות נופש שיושכר בפלטפורמות כמו Airbnb והשלישי יכלול דירות להשכרה לטווח ארוך. ההחלטה הזאת מתיישרת עם זו של יזמים רבים ברחבי העולם שחושבים איך לשלב בין מלונות המיועדים לנופש לבין אפיקי השכרה לטווח ארוך.
"על מנת לעמוד במטרה הזאת אנחנו הולכים להשקיע בנכס קרוב למיליון וחצי דולר בשיפוץ במטרה להפוך אותו למתחם בוטיק מאוד יוקרתי בלב מיאמי", מדגיש ירון. זה אולי נשמע כמו חלום שאפתני ובעיקר אמיץ ביותר בתקופה המאתגרת הזאת, אך כמי שנמצא כבר 6 שנים בתחום עם למעלה מ-70 עסקאות, ירון כבר הוכיח לעצמו ולמשקיעים שלו שבעזרת עבודה קשה, יצירתיות ותכנון מתאים – ניתן להגשים כמעט כל מטרה שמסמנים.
למה דווקא במיאמי?
עם השנים העולם הופך יותר ויותר לכפר גלובלי שבו כל אחד מאיתנו יכול לבקר, לטייל, לעבוד ולהשקיע כמעט בכל מקום שיבחר. לכן, הזדמנויות ההשקעה כיום הן כמעט בלתי מוגבלות. ירון והחברה שהקים מתמקדים באופן ספציפי בהשקעות במיאמי מכמה סיבות. באחרונה אף השיק סדרת סרטונים למשקיע המתחיל והקדיש את אחד מהם לבחירה שלו בפלורידה כיעד השקעה:
"קודם כל, פלורידה, המדינה שבה ממוקמת העיר מיאמי, היא המדינה עם שיעור ההגירה החיובי הגבוה ביותר מבין כל חמישים המדינות בארצות הברית. הביקוש לנדל"ן שם מן הסתם נמצא תמיד בעלייה והביקוש הזה ימשיך להיות יציב גם בשנים הבאות – למרות המשבר הנוכחי והשינויים שהוא מייצר.
"שנית, פלורידה היא אחת משבע המדינות היחידות בארצות הברית שבהן אין מס הכנסה מדינתי. זו תופעה מאוד מעניינת שמושכת משקיעי נדל"ן רבים לאזור – בהם גם המשקיעים הגדולים של ניו יורק וקליפורניה, המדינות שנחשבות לנחשקות ביותר להשקעה בארצות הברית. באחרונה ישנה תופעה נרחבת של יזמים רבים ממדינות אלו שמעבירים את השקעותיהם לפלורידה, בעיקר בשל הפער המשמעותי במס שהם נדרשים לשלם על העסקאות באזור.
"ולסיום – חשוב גם לדבר על מיאמי עצמה. מדובר בעיר מאוד תיירותית, עם רצועת חוף רחבה ומזג אוויר חם ונעים לאורך כל השנה – כך שהיא אטרקטיבית בכל חודש. הכלכלה במיאמי מאוד חזקה ויש שם הרבה מסעדות, מקומות בילוי ואטרקציות שממשיכות לעבוד בצורה חזקה יחסית גם בשיא משבר הקורונה. לכן ההשקעה שם בהחלט משתלמת – גם בימים שבהם לא ברור מה צופן העתיד".
איך מנטרלים את החשש מהשקעה בחו"ל?
השקעות מעבר לים טומנות בחובן לא מעט חששות – וזה נכון בטח בתקופה שבה אפילו ההגעה למדינות שבהן משקיעים הופכת מורכבת יותר מבעבר. לאורך השנים שבהן הוא משקיע במיאמי, ירון נמצא באופן קבוע על קו ישראל-ארה"ב, אך מאז שפרצה המגפה העולמית, זה כידוע הפך מאתגר הרבה יותר.
"פתאום נוצר מצב שבו לא טסתי במשך חצי שנה – ממרס עד ספטמבר", נזכר ירון. "עד שבחודש אוקטובר עליתי על מטוס בפעם הראשונה – וזאת למרות שארצות הברית היא מדינה אדומה עם אחוזי הדבקה יחסית גבוהים. אמנם יש לי שותף מקומי וצוותים שהמשיכו לעבוד, אבל היה לי חשוב להמשיך להיות במעקב, להיפגש עם אנשי המקצוע ולהרגיש בעצמי את השטח מקרוב. למרות הפחד והמורכבות, הייתי חייב לבדוק שהכול עובד כי יש לי אחריות לא רק כלפי עצמי – אלא כלפי המשקיעים שלי שסומכים עליי ורוצים לדעת שהכול מתנהל כמו שצריך".
ואם השקעה בנכס שנמצא בצד השני של העולם מעלה בכם חששות, ירון מדגיש שזה לגיטימי ומובן לחלוטין. "יש לנו משקיעים רבים שאף פעם לא היו בארצות הברית – ואני יכול להגיד שאין כמעט אדם שבא להשקיע בפעם הראשונה בנכס מעבר לים ולא חושש, על אחת כמה וכמה בתקופת הקורונה. אבל יש כמה דברים שכדאי להבין כדי לנטרל את החשש הזה.
"קודם כל, חשוב להבטיח שגם אם אין אפשרות להגיע פיזית לנכס – עדיין תהיה לכם מידה רבה של שליטה על מה שמתרחש בו. אני באופן אישי דואג שהמשקיעים שלי תמיד יהיו מעודכנים על כל מה שקשור בנכס. אני נמצא כל הזמן בשטח ושולח עדכונים, תמונות, דו"חות ואפילו הדמיות בתלת ממד שגורמות להם להרגיש כאילו הם ממש נמצאים במקום.
"שנית, לפני שמבצעים עסקה מכל סוג, חשוב כמובן לעשות בעצמנו תחקיר מעמיק על היזם שאיתו אנחנו שוקלים לשתף איתם פעולה. אני תמיד ממליץ לקבל כמה שיותר מידע על האנשים שאיתם אנחנו עובדים והיום בעידן האינטרנט זה קל מאי פעם.
"ולסיום – צריך להבין כי החשש תמיד ילווה צעדים גדולים ומשמעותיים שניקח בחיים. אנשים שרוצים בסופו של דבר להשיג הכנסה פסיבית שתאפשר להם לחיות ברווחה ועצמאות כלכלית, חייבים להבין שזה דורש מהם להתגבר על הפחדים המובנים והלגיטימיים שמלווים אותם. זה בסדר לפחד, אבל חשוב גם לדעת להתגבר על הפחד הזה כשצריך – באמצעות רכישת ידע, ניסיון ושיתופי פעולה עסקיים שיעזרו להעצים את תחושת הביטחון בתהליך", סיכם.
- עיצוב אתרים